Tag Archives: Boligpriser

Om det norske boligmerkedet #227: Katrine Boye fra Nordea Markets

I føljetongen her, her og her følger Katrine Boye fra Nordea Markets opp med følgende utsagn, via dn.no:

Ikke en eneste dempende faktor

Boye viser til at antall omsatte boliger for tiden ligger nær 6.000 per måned, mens da markedet var som svakest høsten 2008 var det bare rundt 4.000 omsatte per måned. Tilbudet av boliger til salgs på finn.no har også sunket betydelig. Høsten 2008 var det i gjennomsnitt rundt 19.000 boliger til salgs hver måned, mens gjennomsnittet det siste året var rundt 13.000.

Det er flere faktorer som driver boligprisene, peker Boye på. De som ofte trekkes frem er lånerente, inntektsutvikling, arbeidsledighet, grad av optimisme blant forbrukere og boligbygging relativt til befolkningsveksten

– Det er for tiden ikke én av disse faktorene som virker dempende på boligprisene, heller motsatt.

Medforfatter av Nordeas rapport om økonomisk utsikt Steinar Juel legger til:

– Boligprisene er blitt svært høye, og er i ferd med å bli for høye til å tåle en styringsrente på 4-5 prosent. Norges Bank synes i rentesettingen å ha blitt mer opptatt av den risiko høye boligpriser og høyt gjeldnivå hos husholdningene representerer

Advertisements
Merket med ,

«Rekordprisenes tid er forbi» og jeg regnet riktig, men forsiktig.

NTB skriver «Overrasket over befolkningsøkning i Norge» og i artikkelen kommenterer sjefsøkonom i Prognosesenteret:

– Det bygges altfor få boliger i Norge. I år vil det bygges om lag 20.000 boliger, behovet er 40.000, sier Kjell Senneset, sjeføkonom i Prognosesenteret.

Jeg kan for lite om tilbud og etterspørsel i boligmarkedet for å gi en grundig evaluering av kreftene som driver prisene. Det jeg derimot har gjort er å regne litt:

I 2009 satte vi igang like mange boligprosjekter som i 1998, og i det året var det 4 417 599 mennesker i Norge. Vi er i dag 500 000 flere, det er enkelt sagt ca. 50 000 per år. Er jeg snill, deler jeg på 3 og finner at hvert år er det behov for 16 666 boliger for at 3 mennesker deler en bolig hver. Det er et lavt estimat, la oss dytte det til 20 000. I 2009 var antall igangsatte boliger 20 000, og da er ikke aspekter som riving, flytting, oppussing, langsiktige prosjekter osv tatt med.

Jeg mente jeg var på den lave siden ved å si at 20 000 boliger etterspørres hvert år. Det virkelige tallet er 40 000.

– Folk vil bo trangere og prisene vil stige, det er fremtidens boligmarked, sier Senneset.

Indeed.

Merket med

«Rekordprisenes tid er forbi» sier meglerforbundet. La meg forklare hvorfor jeg ikke er overbevist.

bolig1
(Kilde: Eiendomsmeglerforbundet)

– Veksten i boligprisene er i ferd med å flate ut, og det skyldes at markedet regulerer seg selv når volumet av tilgjengelige boliger øker, sier Dreyer.

Christian Vammervold Dreyer er friskt ute etter at Eiendomsmeglerforbundet har sluppet tall for april. Boligprisene sank med nemlig 1 prosent i april.

Han (styreleder i Eff, Terje Buraas) mener boligprisveksten ikke minst vil bli begrenset av at det igjen bygges mange nye boliger. I forrige uke la Boligprodusentenes forening frem statistikk på at veksten i nybyggingen i vinter var den høyeste på 12 år.

– Det har vært for lite nybygg lenge. Nå er man i gang igjen, sier Buraas

La oss kikke på igangsatte boliger:
Fig02 igangsatteboliger
(Kilde: SSB)

Fra 2003 til 2006 var det en markant oppgang i antall igangsatte boliger, og kikker vi på boligprisindeksen,
Fig01 bpi
(Kilde: SSB)

så var det forventninger til fremtidig lav pris som gav oss en flat utvikling i prisene fra 2008 og utover. (Tar vi ikke hensyn til forventet økt tilbud av boliger, og ser på nettopp 2003 til 2006, har vi markant prisoppgang til tross for igangsatte boliger). Screen shot 2011 05 02 at 19 37 36
(Kilde: Eiendomsmeglerforbundet)

Det kan nesten virke som om det er to års forsinkelse når tilbud og etterspørsel skal finne hverandre. Tar det to år å bygge ferdig en bolig som er ‘igangsatt’? I så fall er ikke prisoppgangen vi har sett ‘forbi’. Befolkningsveksten lar seg ikke stoppe, og ja, den største veksten i nybygg på 12 år er kjærkomment men ikke la det lure deg.

I 2009 satte vi igang like mange boligprosjekter som i 1998, og i det året var det 4 417 599 mennesker i Norge. Vi er i dag 500 000 flere, det er enkelt sagt ca. 50 000 per år. Er jeg snill, deler jeg på 3 og finner at hvert år er det behov for 16 666 boliger for at 3 mennesker deler en bolig hver. Det er et lavt estimat, la oss dytte det til 20 000. I 2009 var antall igangsatte boliger 20 000, og da er ikke aspekter som riving, flytting, oppussing, langsiktige prosjekter osv tatt med.

For at boligprisene skal nå ett nytt platå må vi følge opp den største igangsettingen på 12 år også neste år.

Knut A. Magnussen har sett slikt før:

– Det at boligprisveksten uteble i april betyr nok relativt lite for Norges Bank. Det kan være tilfeldigheter som trekker én enkelt måned nedover, sier Magnussen til E24.

– Det betyr nok mer at veksten i boligprisene har vært meget sterk over tid, egentlig helt fra årsskiftet 2008-2009 til nå. Det er et argument for at man bør få rentene opp på normale nivåer ganske raskt.

Renten skal nok opp, 0,25 basispoeng til 2,25% ved neste rentemøte den 12. mai.

Merket med ,